A lo largo de nuestra vida vamos acumulando cosas y en algunos casos incluso compartiendo la titularidad con otros, dígase nuestro cónyuge o incluso con nuestros familiares en los casos de sucesión tras el fallecimiento de un familiar común. En esta situación los copropietarios participarán tanto en beneficios como en gastos en proporción a sus cuotas, que se presumen iguales salvo prueba en contrario.
Es entonces cuando nos preguntamos si la propiedad compartida es para siempre, o por el contrario podemos dividir el bien, sobre todo toda vez que se ha de tener en cuenta que este régimen es una fuente de conflictos, que frecuentemente acaban en la vía judicial.
Pues bien, hay que adelantar que a nadie se le puede obligar a estar en situación de cotitularidad, para lo que se deberá acudir al procedimiento de división de cosa común, claro que si utilizamos esa expresión que puede ser jurídicamente hablando muy precisa, no nos damos cuenta de la verdadera repercusión del tema, sin embargo voy a ser un poco mas ilustrativa para que se entienda bien la trascendencia del tema elegido a raíz de un caso que ha entrado recientemente en el despacho: D. CR se pone en contacto porque a raíz de la muerte de su padre descubre que el mismo tenía 48 fincas inscritas a su nombre y a nombre de otros herederos, y tirando de la documentación descubrimos como al morir sus bisabuelos, sus abuelos partieron la herencia adjudicando todo el patrimonio pro indiviso, es decir que todos eran propietarios de todas las fincas, de esta forma imaginemos si es difícil vender un bien en el que figuran dos propietarios, si el bien pertenece a 23, la experiencia se puede volver caótica, y es precisamente este el caso al que nos hemos tenido que enfrentar, y dado que era imposible un acuerdo de venta, nos obligó a presentar demanda judicial a fin de proceder a la división de cosa común mediante la subasta publica de los bienes.
Pues bien, una vez que tenemos planteado el problema lo primero que se ha de dejar sentado es que el Cc es claro al respecto al establecer que «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común». Presentándose así como un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, que dispone de dos procedimientos: o bien de común acuerdo en los casos que los propietarios consigan transigir en la forma en la que se ha de poner fin a la comunidad, o bien judicialmente, si alguno de los coherederos se obstina en poner fin a la comunidad, que es precisamente lo que ocurrió en el caso descrito, y de la que me voy a ocupar un poco mas en detalle.
Lo primero que se deberá tener en cuenta es si la cosa es divisible o no, es decir si es posible su división material, toda vez que en este supuesto se adjudicará una parte o porción a cada copropietario, pensemos por ejemplo que de tratarse de un edificio será posible la división mediante la constitución de la propiedad horizontal, y la adjudicación a cada propietario de una parte del edificio; aunque tambien cabe que en lugar de dividirlo opten por venderlo y quedarse la parte proporcional de la venta, pero esto no podrá hacerse si se acude a la vía judicial mediante la que el proindiviso acabará siempre en la división de la cosa común.
Ahora bien si la cosa fuera indivisible, bien por indivisibilidad material o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina, se llevara a cabo la división económica que puede ser bien mediante la adjudicación a uno de los comuneros indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio. Se ha de tener en cuenta que con que uno de los herederos pida su venta en pública subasta para que así se haga, debiéndose tener en cuenta que La ventaja de la subasta es que a ella pueden acudir tanto los copropietarios del bien como cualquier interesado, debiendo estos últimos hacer un depósito de un tanto por ciento del valor del bien objeto de subasta.
Una pregunta que nos formulan en muchas ocasiones sobre todo en los casos de divorcio en los que el matrimonio ha adquirido un único bien que lo constituye la vivienda habitual y la misma esta gravada por la hipoteca, es si en estos casos también se puede solicitar la división, siendo la respuesta que sí, de tal forma que La división de la cosa común, no altera la hipoteca, de tal forma que cuando el inmueble sale a subasta como resultado de la acción de división de la cosa común, subsistirá la hipoteca de acuerdo al artículo 405 del Código Civil y el art. 123 de la Ley Hipotecaria.