Hoy abordamos un tema de moda: son varios los procedimientos expropiatorios que van a afectar en los próximos meses a los vecinos.
¿Qué hacer? Lo primero que se ha de tener en cuenta es que no podemos negarnos a la expropiación: si se nos notifica, lo único que podemos hacer es luchar para que se nos pague un justiprecio justo.
¿Y qué es el justiprecio? Se trata del importe final fijado como indemnización por la expropiación del bien o derecho, y no existe un único criterio para valorar el valor real del bien expropiado.
Puede ser por el valor de mercado, de capitalización, fiscal… De ahí que los plazos sean decisivos, y una vez que se nos notifique el justiprecio, tendremos 20 días para presentar alegaciones y hoja de aprecio. Lo que procede es que se pongan en contacto con los profesionales inmediatamente a fin de que por los peritos se formule la hoja de aprecio que será utilizada durante todo el procedimiento.
Es precisamente este primer paso el más importante, toda vez que con la hoja de aprecio quedaran marcada la cuantía del justiprecio que se solicita por el expropiado, debiendo contener la valoración así como cuantas alegaciones crea conveniente a fin de que se indemnicen todos los perjuicios ocasionados(pérdida de cosechas, gastos de traslado, restitución de cercados y vallas, pérdida de valor de la explotación prioritaria, etc).
Una especialidad que reviste gran importancia práctica tiene lugar en el caso de las ‘expropiaciones parciales’. En estos casos, el propietario puede solicitar de la Administración la expropiación de la totalidad de la finca si la conservación de la parte no expropiada resulta antieconómica, y si la Administración lo rechaza ha de incluir en el justiprecio una partida indemnizatoria de los perjuicios que produzca la forzosa división de la finca.
¿Y qué pasa con el valor afectivo o sentimental que pudieran tener los bienes para el expropiado? Nos encontramos con que no entra en los conceptos indemnizables, si bien la Ley concede una compensación a tanto alzado por dicho valor, el premio de afección, que asciende al 5% del justiprecio.
Respecto al momento de la valoración de los bienes expropiados -cuestión de capital importancia económica ante el retraso en la determinación del justiprecio-, la Ley ordena que la referencia temporal sea el inicio del expediente de justiprecio, por lo que todos los bienes y derechos se valorarán al inicio del expediente, y esos serán los valores con los que nos moveremos a lo largo de todo el procedimiento.
Otro de los temas a tener en cuenta, dado que los plazos se suelen alargar, son los intereses de demora que se generan en una expropiación, y que se generarán cuando hayan transcurrido más de seis meses desde el acuerdo de necesidad de ocupación o desde la ocupación de la finca sin que se haya fijado el justiprecio.
Remarcamos la importancia de contar con el debido asesoramiento en estos temas, toda vez que en muchas ocasiones nos encontramos con hojas de aprecio en las que no se valoran debidamentelas fincas, sobre todo en el caso de fincas vinculadas a explotaciones ganaderas. Eso le ocurrió a A.Z. Se le ofrecían 80.000 euros por la expropiación de su finca, y nuestros peritos detectaron errores: se había valorado tomando como base el valor del terreno rústico, sin tener en cuenta que parcelas semejantes se estaban vendiendo por mucho más debido a que existía un cambio en las normas del Ayuntamiento que hacía que dichas fincas pasasen a urbano. Además, debido a la expropiación la explotación perdía la categoría de prioritaria, no se tenía en cuenta que las fincas contaban con pozos de agua, y tampoco se valoró la perdida de los cultivos. Conclusión: la valoración subió a 190.000 euros y tras dos años pleiteando contra la Administración logramos que fuese aceptado ese importe. Nuestro cliente consiguió así un justiprecio aceptable.