Un asunto que llega con frecuencia al despacho está vinculado con personas que disfrutan del uso de fincas como si fuesen los dueños, pero que sin embargo no disponen de ningún título -ni privado ni público- que lo ampare. Hoy nos ocuparemos precisamente de los modos en los que estos poseedores pueden convertirse en propietarios del bien, sin serlo: La usucapion.
Se trata de un figura que aparece en el Código Civil y establece que quien ha poseído un bien durante un tiempo es merecedor de ser su propietario, convirtiéndose de esta forma en una sanción a la desidia del propietario original que no ha ejercido su derecho: se actualiza así la situación dominical adaptándola a la realidad de hecho.
El Código Civil distingue entre posesión natural y civil.
Estamos ante posesión natural cuando el poseedor tiene la mera tenencia o disfrute del bien inmueble (vigilantes de la finca, inquilinos, custodios, etc). Y en ninguno de estos casos se puede proceder a la usucapión.
Este punto es importante porque existe la creencia generalizada de que, si estas alquilando tu propiedad, el inquilino podrá transformarse en dueño del bien inmueble por usucapion luego de transcurrido cierto tiempo. No es así, pues el arrendatario solo goza de posesión natural.
La posesión civil, en cambio, si es válida para ejercer la usucapion. Es la tenencia del bien inmueble con la intención de ser dueño del mismo, de tal forma que la usucapion produce como efecto la adquisición del dominio, y esta adquisición se entiende que es automática y que se produce ipso iure una vez trascurrido el plazo de posesión fijado legalmente, de tal forma que la sentencia que declare la usucapion tiene eficacia retroactiva, es decir, se considera que el usucapiente ha sido propietario desde que se inicio la posesión.
Cabe señalar eso si que existen dos tipos de usucapion:
– La usucapion ordinaria, que requiere la posesión ininterrumpida en concepto de propietario (no arrendamiento); que se realice de forma publica -que todos consideren al usucapiente como el dueño del bien-; y de forma pacifica, de tal forma que el verdadero dueño no haya reivindicado la propiedad ni se haya tomado ese bien de forma violenta.
Un inciso: un okupa no podrá usucapir salvo que no haya generado ningún dano en los elementos comunes o privados de la vivienda en el momento de la usurpacion; sin embargo, si el okupa le vende la propiedad a otra persona, esta ultima si podrá usucapir, pues no habrá ejercido la violencia y se considerara a si misma como dueña del bien, siempre y cuando se cumplan también el resto de los requisitos.
Otro requisito seria la buena fe -la creencia del usucapiente de haber recibido la cosa de su dueño, por lo que no cabe la usucapion cuando quien quiera acceder a la usucapion sabe que lo ha recibido de forma nula-, y finalmente, con justo titulo -bastaría con un contrato- y que se este en la posesión por un plazo de tres anos para adquirir por usucapion los bienes muebles, y si es bien in mueble 10 anos entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o ultramar).
– La usucapion extraordinaria, que además de tratarse de una posesión ininterrumpida en concepto de dueño, pacifica y realizada de forma publica, requiere plazos mas amplios (posesión ininterrumpida de 30 anos en Bienes Inmuebles y de 6 anos en Bienes muebles).
Asi mismo, no requiere la buena fe, lo que quiere decir que, a cambio de ampliar los plazos posesorios, quien opta este tipo de prescripción podrá hacerlo a sabiendas de que no es el dueño en ningún caso. Tampoco es necesario el justo titulo.
Vamos ahora con casos prácticos.
M.F. se apropio de una zona común en su comunidad de propietarios. Se le requirió a fin de que la dejase libre, y se negó. El juez estableció que el paso del tiempo no justifica la adquisición de un elemento común por usucapión por mucho que el uso continuado parezca hacer que pase a ser propiedad de quien lo disfruta, y ello toda vez que todo aquello que no figura en la escritura de división horizontal forma parte de los llamados elementos comunes.
Otro caso que hemos defendido es el de la ocupación. Hay organizaciones que explican como adquirir viviendas abandonadas por usucapion, y las ocupan de forma pacifica, sin dañar el inmueble, y actuando como legítimos propietarios, por lo que pasados treinta anos podrían declararse propietarios de pleno derecho tras realizar los tramites correspondientes.
De ahi que, una vez que nuestros clientes tuvieron conocimiento de la ocupacion producida de las viviendas, se procedió a interponer las acciones judiciales pertinentes a fin de proceder a la expulsión de los okupas, proceso que aunque se antoja lento es muy efectivo y permite la recuperación de la posesión, es decir, poner fin a la posible usucapión.